เนื่องจากข้อเสียจากการซื้อโรงงานใหม่หรือมือหนึ่งที่ไกล และอาจจะดูแพง เจ้าของกิจการหลายๆคนจึงมองหาโรงงานมือสองใกล้บ้านราคาถูกแทน เพราะโรงงานมือสองนั้น ส่วนใหญ่จะอยู่ในแหล่งชุมชน ใกล้แหล่งวัตถุดิบ ใกล้ลูกค้า ใกล้บ้าน หาคนงาน ของกินง่าย ใกล้โรงเรียนลูก สุดแล้วแต่ลูกค้าที่จะต้องการ ถ้าเทียบกับขนาดที่ดินและตัวอาคาร ถึงจะแพงกว่ามือหนึ่งสร้างใหม่ก็เหอะ ยอมซื้อแพงกว่า ก็เป็นเพราะเรื่องของทำเลล้วนๆ เลยครับ ทีนี้สิ่งที่ต้องควรพึงระวังในการซื้อโรงงานมือสองนั้นมีอะไรบ้างนั้น ในส่วนของทำเล หรือที่ตั้งของโรงงานที่เราหมายปอง ก็ต้องดูเรื่องความกว้างของถนนทางเข้า-ออก กิจการเราต้องใช้รถเทรลเลอร์บ่อยมั้ย ส่วนใหญ่โรงงานมือสองในเมือง ถนนจะแคบ!! เข้าออกซอกซอยลำบาก  ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน (รง.2 หรือรง.4)ทางโรงงานนั้นได้ขอไว้หรือขาดต่อหรือเปล่า ถ้ากิจการเราไม่ได้ใช้ใบนี้ ก็ข้ามไปเลย แต่ส่วนใหญ่จะใช้สินะครับ เพราะเราซื้อมาผลิตสินค้า ไม่ใช่ซื้อมาเก็บเป็นโกดัง หรือคลังสินค้า ถ้าโรงงานมือสองที่เราจะซื้อนั้นไม่มีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน สามารถทำเรื่องขอใหม่ได้หรือไม่ โรงงานนั้นตั้งอยู่ผังเมืองสีอะไร ทางเขตเทศบาลตำบล สำนักงานโรงงานท้องถิ่น ให้ทำอะไรได้บ้าง ไม่ได้บ้าง ซึ่งผมจะเขียนบทความในเรื่องผังเมืองต่อไปนะครับ ใบอนุญาต อ.1 ออกถูกต้องหรือไม่ เพื่อใช้ประโยชน์เป็นอะไร ชื่อเจ้าของโรงงาน กับเจ้าของที่ดินตรงกันหรือไม่ ต้องประกาศขายก่อนโอนหรือเปล่า ส่วนในเรื่องของโฉนด ถนนหน้าโรงงานจดภาระจำยอมแล้วหรือยัง เป็นถนนสาธารณะหรือไม่ ต้องยอมรับเอกสารพวกนี้จุกจิกและรายละเอียดเยอะ เจ้าของกิจการหลายๆคนถึงต้องมีฝ่ายกฎหมายหรือทนายมาช่วยดูผลประโยชน์ตรงนี้ให้ จบในเรื่องของเอกสารแล้ว ต้องดูอะไรต่อล่ะ โครงสร้างอาคารโรงงาน ต้องยอมรับอย่างหนึ่ง โรงงานมือสองส่วนใหญ่จะโทรม เพราะผ่านการใช้งานมาอย่างหนัก หลักๆดูเสาเข็มร้าวมั้ย ส่วนพวกพื้นโรงงานที่ต้องรับน้ำหนักเครื่องจักร ต้องรับตามสภาพ เพราะหลายๆที่ ต้องรื้อทำใหม่ ต้องซ่อมทำใหม่ ทำเยอะมั้ย บางคนเอาช่างหรือผู้รับเหมาเข้าไปช่วยดูด้วย ซ่อมราคาเท่าไหร่ แล้วควรจะซื้อมือสองราคาเท่าไหร่ ถ้าเทียบกับมือหนึ่ง ซ่อมเสร็จคุ้มค่าต่อการใช้งานระยะยาวไหม โรงงานมือสองส่วนใหญ่จะเดินไฟ 3 เฟส พร้อมแถมหม้อแปลงให้แล้ว หรือมีบ้านพักคนงานพร้อมให้ ซึ่งเราไม่ต้องเสียเวลาจ้างช่างทำในส่วนนี้ อาจจะซ่อมนิดหน่อยก็ต้องดูตามหน้างาน จบเรื่องโครงสร้างแล้ว ดูอะไรต่อ ดูว่าโรงงานมือสองที่เราจะซื้อนั้น ยังผลิตหรือประกอบกิจการอยู่หรือเปล่า ลูกน้องเจ้าของเดิมรู้หรือยังว่า โรงงานนี้จะขาย!! ถ้าเป็นโรงงานเปล่าๆว่างๆ ก็ง่ายเลย โอนกรรมสิทธิ์เสร็จ เข้าใช้ประโยชน์ได้เลย แต่ถ้าโรงงานยังมีคนอยู่ ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องคุยกับเจ้าของเดิมให้ชัดเจนนะครับ ว่าจะออกภายในกี่วัน หลังจากวางมัดจำ หรือหลังโอนเสร็จ ไม่งั้นคงปวดหัวกับเรื่องฟ้องร้องอีกในภายหลัง เป็นอย่างไรบ้างครับ กับการหาเลือกซื้อโรงงานมือหนึ่ง-มือสอง ข้อดีข้อเสีย พอจะนึกภาพออกแล้วสินะครับ

เลือกซื้อโรงงาน มือหนึ่ง หรือมือสอง ดี…?? ฉบับเจ้าของกิจการมือใหม่ ปฏิเสธไม่ได้ว่า กิจการเริ่มมีการขยับขยาย ต้องการเพิ่มกำลังการผลิตที่มากขึ้น เจ้าของกิจการหลายๆคนคงปวดหัว กับการต้องหาทำเล ย้ายฐานการผลิต หาพนักงานเพิ่ม เพื่อรองรับการผลิตที่มีจำนวนมากขึ้นในอนาคต ซึ่งหลายๆผู้ประกอบการมีฐานการผลิตเดิม เป็น อาคารพาณิชย์ ห้องแถว ตึกเช่า โรงงานเช่า ที่ไม่สามารถวางเครื่องจักรเพิ่มหรือขยายกำลังการผลิตได้แล้ว เนื่องจากสถานที่คับแคบ เพื่อนบ้านร้องเรียน การบีบคั้นของกฎหมายที่ต้องให้โรงงานผลิตแต่ละประเภทไปอยู่ในทำเลที่ถูกต้องตามหลักผังเมือง ส่วนผู้ประกอบการที่อยู่ในโรงงานเช่า ต้องการที่จะเอาค่าเช่า เป็นค่าผ่อนธนาคารแทนในแต่ละเดือน เพื่อจะได้มีโรงงานเป็นของตัวเอง พอผ่อนครบ 10-12 ปี ก็ยังสามารถเอาโรงงานเข้าOD หรือสินเชื่อระยะยาวกับธนาคาร ต่อยอดทางธุรกิจได้อีก เมื่อเป็นแบบนี้แล้ว ผู้ประกอบการไม่น้อยเลย จะเลือกซื้อโรงงานมือหนึ่ง หรือมือสองดี ทางเรามีคำตอบให้ครับ โรงงานมือหนึ่ง หรือเป็นโรงงานสำเร็จรูปของโครงการ ก็จะง่ายหน่อย เพราะแต่ละโครงการต้องตรวจสอบผังสีเมืองในแต่ละเขตพื้นที่ว่าสร้างโรงงานแบบไหนได้ ไม่ได้ พอผู้ประกอบการไปเห็น ชอบ โรงงานสวย ใหม่ จองซื้อตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ จ่ายเงินปุ๊บ ทางโครงการทำให้ทุกอย่าง โครงการสร้างโรงงานถูกต้องตามมาตรฐาน ขอใบอนุญาตกิจการโรงงานได้ถูกต้องตามประเภท อีกทั้งยังไม่ต้องปวดหัวหาช่างมาต่อเติมเพิ่ม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะจ้างโครงการนี่แหล่ะ ต่อเติมเพิ่มตามแบบต้องการของลูกค้าเลย เบ็ดเสร็จทีเดียวจบในราคาไม่แพง มีการรับประกันโครงสร้าง เรียกว่าใช้เงินทำงาน แต่ถ้าท่านซื้อที่ดินปลูกสร้างเองก็จะอีกกรณี ซึ่งจะหาโอกาสเขียนในบทความต่อไป สมบูรณ์แบบขนาดนี้ ส่วนข้อเสียล่ะ สำหรับโรงงานมือหนึ่ง ก็ไม่ต่างกับบ้านมือหนึ่งล่ะครับ ทางโครงการโรงงานสร้างใหม่ ส่วนใหญ่อยู่ไกลครับ ชานเมืองหน่อยๆ แรกๆอาจจะหาของกิน หาคนงานยาก ห่างไกลลูกค้าประจำ หรือsupplier แต่เชื่อผมเถอะครับ แรกๆก็แบบนี้ พออยู่ๆไป เดี๋ยวก็มีคนเข้ามาในพื้นที่มากขึ้น ธุรกิจหลายๆอย่างจะตามมาเอง เช่น ตลาดนัด ร้านสะดวกซื้อ โครงการหมู่บ้านจัดสรร ฯลฯ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องดูด้วยนะครับว่า โครงการสร้างใหม่ มีคนจองซื้อเต็มโครงการหรือเปล่า ถ้ามีน้อยหรือห่างไกลชุมชนมากๆ ก็ต้องใช้เวลานาน กว่าโครงการสามารถที่จะปิดการขายได้หมด เท่าที่ผมขาย จะอยู่ในช่วง 3-5 ปี กับพื้นที่ราวๆ 70-80ไร่ ถึงจะปิดโครงการ หรืออาจจะมากกว่านั้น ขึ้นอยู่กับทำเล ส่วนโรงงานมือสอง มีข้อดี-ข้อเสีย อะไรบ้าง จะกล่าวในบทความถัดไปนะครับ….